Arrendamientos Urbanos | Velazquez&Villa Abogados
Arrendamientos Urbanos

Arrendamientos urbanos

La Ley de Arrendamientos Urbanos es por la que se rigen los contratos de alquiler o más propiamente el contrato de arrendamiento urbano, ya sea de vivienda o de local de negocio, que regula la citada ley de arrendamientos urbanos.

Por consiguiente el contrato de alquiler o de arrendamiento urbano es el de fincas urbanas y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio (el traspaso no se contempla), refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a tres años, o inferior a cinco años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, o de cinco años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Qué debe incluir el contrato

El contrato de arrendamiento debe incluir como mínimo los siguientes aspectos:

  • Información para el conocimiento de los derechos y de las precauciones a adoptar para la formalización de un contrato de arrendamiento.
  • Incorporar la posibilidad de revisión de la renta o cómo repercute en la renta si se llevaran a cabo obras u otros conceptos.
  • Cláusulas de Garantía
  • Anexos: Inventario de muebles, elementos, utillaje, …
  • Otros datos: Relación de bienes con reportaje fotográfico de cada uno de los muebles.

Es aconsejable que se incluya en el mismo, la forma y modo de efectuar reclamaciones de cantidad, requerimiento previos a la vía judicial, reclamaciones y en general cualquier incidencia relacionada con el alquiler de la vivienda habitual.

Obligaciones de arrendador y arrendatario

Obligaciones del arrendador

  • Otorgar al arrendatario la vivienda objeto del contrato (arts. 1554.1º C.C. y 9 LAU).
  • Acometer  las reformas y obras necesarias para la conservación de la vivienda (arts. 1554-2 C.C. y 21 LAU).
  • Mantener al arrendatario en el uso pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo pactado (arts. 1554-3 C.C. y, a sensu contrario, art. 27-3b LAU) y no variar su forma (art. 1557).
  • Realizar saneamiento de la cosa arrendada (art. 1553 C.C.).
  • La exigencia de fianza (art. 36 LAU).

Obligaciones del arrendatario

  • Realizar el pago de la renta estipulada, sus actualizaciones, sus elevaciones así como los gastos asimilados o cualquier otro que se hubiera convenido (arts. 1555-1 C.C. y 17,18,19, 20 y, a sensu contrario, 27-2a LAU).
  • Usar la cosa arrendada con la debida diligencia destinándola a satisfacer su necesidad primaria permanente de vivienda o la de su cónyuge o hijos dependientes (arts. 1555-2 C.C. y 2, 7 y, a sensu contrario, 27-2f LAU) y devolverla al término del contrato (art. 1561 C.C.)3.ª) Abonar los gastos de escrituración del contrato salvo pacto en contrario (art. 1555-3º C.C.).
  • Abstenerse de variar la forma de la cosa arrendada (art. 23 LAU).
  • Abstenerse de ejecutar obras sin consentimiento del arrendador, tolerar la ejecución de las obras necesarias que deba ejecutar el mismo arrendador y poner en su conocimiento dicha necesidad (art. 1558 C.C. y 21 y 23 LAU)
  • Soportar las obras de mejora no diferibles a la expiración del contrato (art. 22 LAU).
  • Comunicar al arrendador las usurpaciones o novedades dañosas que un tercero haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada (art. 1559 C.C.).
  • Llevar a cabo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (art. 21-4 LAU).
  • Pagar la fianza correspondiente (art. 36 LAU).

A la finalizar el contrato, el arrendatario deberá devolver el inmueble en correcto estado, tal y como la recibió. Salvo prueba en contra, la Ley presume que se recibió en buen estado según el artículo 1562.

Problemas y soluciones legales en contrato de alquiler

¿Qué problemas pueden surgir de una relación contractual de este tipo?

Los principales problemas con los que nos podemos encontrar son los siguientes:

  • Impago de rentas.
  • Impago de suministros o servicios. Por ejemplo, gas, electricidad, agua o comunidad.
  • Problemas de convivencia.
  • Introducción de terceros conviventes.
  • Daños en la vivienda maliciosos o deterioros.

¿Qué podemos hacer si una de las partes incumple?

Ante alguna de las situaciones anteriormente citadas, la legislación española nos provee de las siguientes soluciones legales:

  • Desahucio
  • Desahucio con reclamación de rentas y cantidades asimiladas
  • Reclamación de cantidad
  • Reclamación de cantidad con reclamación por daños
  • Denuncia delito de daños o hurto
  • Querella

El desahucio en detalle

El desahucio de inmuebles, ya sea de vivienda o local de negocio se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se trata de un procedimiento judicial por el cual el propietario emprende acciones para la recuperación de su propiedad, cuando el inquilino o arrendatario no cumple con el contrato de arrendamiento o no cumple con lo pactado en el mismo

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