El otro día acompañé a un cliente a la práctica de una prueba testifical en un Expediente de Dominio para inmatriculación del exceso de cabida de una finca rústica.
La inevitable pregunta surgió como siempre: Pero si pagamos la contribución desde siempre… y ya liquidamos los derechos reales de los padres y de los abuelos… ¿cómo es posible que no esté claro cuál es la finca? ¿Y que la finca es mía? Si yo aparezco en el catastro….
Surge la necesidad de explicar la diferencia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad y algunos de los problemas que genera el hecho de que, hasta hace unos pocos años, ambos hayan llevado vidas y actuaciones paralelas.
El Catastro es un registro de carácter fiscal. Los datos que se reflejan en el mismo sirven de base para la recaudación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (o lo que familiarmente se conoce como CONTRIBUCIÓN).
Pero, la titularidad de bienes en el catastro no acredita titularidad jurídica alguna. Es decir: que el hecho de pagar ese impuesto no supone que, de cara a terceros, quede acreditado que somos dueños del bien.
O sea: el Catastro es un registro de la administración tributaria que no tiene valor probatorio respecto a la propiedad.
Por el contrario, el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
La eficacia de las inscripciones registrales se define con un “latinajo” de los que a los abogados nos gusta tanto utilizar que es eficacia “erga omnes” esto es, frente a todos, frente a cualquiera que nos niegue esa condición.
¿Puede ocurrir que siendo titular de un bien inmueble, finca o casa… en el catastro no lo sea en el Registro?
Si. Puede ocurrir.
Y de hecho pasa con mucha frecuencia sobretodo en el medio rural.
Por poner un ejemplo: imaginemos que la casa que construyeron el bisabuelo Andrés y la bisa Manolina pasó a su hijo. De éste a la nieta quien la dejó en legado a uno de sus hijos. El actual propietario, o por tal se consideraba, decide vender la casa con su finca y otra huerta al lado de casa a unos madrileños a los que les encantan las vacas y además pagan bien.
Y ahí es donde descubre que lo que siempre fue “de casa”, no lo es frente a terceros.
De hecho, la huerta en el Catastro está mal “dibujada”, la finca de la casa es más pequeña porque una parte aparece como propiedad del Ayuntamiento y, al parecer, en la última renovación del Catastro, la casa parece que tiene más de 250 metros cuadrados cuando lo que hay debajo es una cuadra y encima la vivienda que no tiene más de 100.
¡Ufff…¡ ¿Y esto porqué? ¿Cómo es posible que la casa, que tiene casi 200 años ahora me digan que no existe, que no está registrada?
Porque es habitual que si las propiedades no han salido de la familia, nunca haya surgido la necesidad de inscribirlas en el Registro. Y cuando un día hay que ir a la Notaría, lo que siempre fue de uno, parece no existir porque no hay papeles. O mejor dicho: porque los que tenemos no son suficientes para acreditar que somos dueños de algo y de qué somos dueños exactamente.
Ante este panorama, la perspectiva es tirar la toalla y decir a los madrileños que busquen algo de nueva construcción, que hay adosados muy guapos.
Pero no hay problema que no se pueda solucionar con un buen asesoramiento. Y en Velázquez y Villa tenemos amplia experiencia en tramitación de expedientes ante el Catastro, expedientes de dominio (que sirven tanto para conseguir esa primera inscripción en el Registro de la Propiedad como, por ejemplo, dejar constancia de la superficie real de una finca), expedientes notariales y contratos. Todo ello sin olvidar la cuestión fiscal, los impuestos, buscando la fórmula que te permita que estas operaciones sean los menos gravosas posibles.
Antonio, el biznieto de Andrés y Manolina, se puso en nuestras manos. Con sus testigos, vecinos del pueblo de toda la vida, espera en el pasillo del Juzgado a que llamen a éstos a declarar para contar a Su Señoría que conocen a Antonio de toda la vida, que esa finca siempre fue suya y antes de sus abuelos, que las rayas en el catastro están mal puestas y que la finca es así.
Ahora, todos ellos conocen la trascendencia de lo que están haciendo y la importancia de dar los pasos adecuados estando bien asesorados.