Los gastos de obras y mantenimiento del inmueble arrendado es uno de los principales conflictos con los que se enfrentan en el día a día de su relación contractual, los arrendadores e inquilinos, de viviendas urbanas.
Ante una avería, un imprevisto… ¿Quién debe pagar la reparación? ¿Quién es el responsable de hacer frente al pago de la factura?
Como norma general puede afirmarse que el arrendador responde en caso de defectos en instalaciones y el inquilino responde en supuestos de mal uso de las mismas.
Si eres Arrendador o Inquilino, en Velázquez y Villa, te desvelamos tus derechos y obligaciones en materia de gastos de obras y mantenimiento del inmueble urbano
Gastos de Obras de Mantenimiento o Reparación:
¿A qué se obliga el ARRENDADOR?
La mayor responsabilidad a la que se enfrenta el arrendador consiste en entregar una vivienda en buen estado para ser habitada, siendo su obligación efectuar, durante el arrendamiento, las reparaciones necesarias para conservarla en buen estado.
El arrendador siempre será responsable de acometer, a su costa, las reparaciones necesarias para conservar su vivienda o sus accesorios en las condiciones básicas de habitabilidad, incluyendo la reparación de desperfectos surgidos por el mero transcurso del tiempo, el uso normal del inquilino, caso fortuito, fuerza mayor, etc.
El arrendador nunca responderá de:
- Los deterioros causados por culpa o negligencia del inquilino.
- Obras de reconstrucción o reparación cuyo coste exceda del 50 % del valor del inmueble en el momento de ocurrir el siniestro (excluyendo el suelo) El alquiler se extinguiría en ese caso.
¿A qué se obliga el INQUILINO?
Está obligado a comunicar al arrendador la avería, a la mayor brevedad posible, y a facilitarle la comprobación directa del estado de la vivienda, a él o a los técnicos que designe.
Además, son por cuenta del inquilino las llamadas pequeñas reparaciones, que son gastos habituales, de escasa cuantía y generalmente ligados al uso, como por ejemplo cambiar bombillas, la cisterna del inodoro, grifos, etc.
En el caso de electrodomésticos y calderas pueden surgir dudas.
En caso de defecto intrínseco, corresponde al arrendador. Si el fallo está motivado por el uso y es de escasa cuantía económica, corresponde al inquilino.
Un factor a tener en cuenta es la antigüedad del bien y el tiempo que lleva el inquilino habitando la vivienda.
Si una nevera tiene quince años y el inquilino lleva dos meses, es muy probable que ante una polémica solventada en los tribunales los jueces declaren responsable al arrendador.
¿Qué ocurre si el arrendador se niega a efectuar las reparaciones necesarias?
En este caso, el inquilino puede solicitar la ejecución de estas reparaciones o instar a la resolución del contrato, en ambos casos con derecho a indemnización. ¡OJO! Si actúa por su cuenta y repara sin más, no tiene derecho a detraer el importe de la reparación de la renta del inmueble, EXCEPTO, en el caso de reparaciones de carácter urgente.
En este caso, la ley permite que el inquilino realice la reparación y exija luego el pago al arrendador, siempre cumpliendo estos requisitos:
- Comunicación previa al arrendador.
- Que el desperfecto no haya sido causado por el inquilino.
Obras de Mejora:
Las obras de mejora, como norma general, corresponden al arrendador y corren de su cuenta.
Si esa obra de mejora impide al inquilino el uso de parte de la casa, deberá reducirse la renta en la misma proporción e indemnizarse en los posibles gastos que se le causen.
¿Puede subirse la renta al inquilino si se instala un ascensor en un edificio que previamente no lo tenía?
– Si, con condiciones
1.- A la terminación de la obra deben haber transcurrido los 3 primeros años de contrato (o 5 en contratos anteriores a 6 de junio de 2013)
2.- No existir pacto en contrario.
¿Cuánto se puede subir la renta?
El importe resultante de aplicar a la diferencia entre el importe total de la obra y las subvenciones recibidas, todo ello en base a la cuota de participación en los gastos de la comunidad, un tipo de interés tres puntos superior al tipo de interés legal fijado en la Ley de Presupuestos Generales del Estado (3,5 % en 2015)
¡ATENCIÓN! El incremento no puede ser superior al 20 % de la renta en el momento de la repercusión.
¿Qué ocurre con la fianza cuando finaliza el arrendamiento?
Como norma general, son con cargo del arrendador los desgastes por el uso natural del bien, salvo que probemos y demostremos un uso abusivo o negligente por parte del inquilino.
Tienen que demostrarse los desperfectos, no basta la simple presentación de las facturas para descontar dinero de la fianza.
¿Estás pensando en arrendar o alquilar un inmueble?
En Velázquez y Villa cuentas con un asesoramiento experto, no olvidamos que en tú contrato tienen que constar elementos claves, que eviten disgustos mayores, como por ejemplo, un Inventario con todos los elementos que se incluyen o unas fotografías que reflejen el estado de conservación de los muebles.
