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Arrendadores Vs Inquilinos – Gastos de Obras de mantenimiento y mejoras ¿Quién debe pagarlos?​

Los gastos de obras y mantenimiento del inmueble arrendado es uno de los principales conflictos con los que se enfrentan en el día a día de su relación contractual, los arrendadores e inquilinos, de viviendas urbanas. Ante una avería, un imprevisto… ¿Quién debe pagar la reparación? ¿Quién es el responsable de hacer frente al pago de la factura? Como norma general puede afirmarse que el arrendador responde en caso de defectos en instalaciones y el inquilino responde en supuestos de mal uso de las mismas. Si eres Arrendador o Inquilino, en Velázquez y Villa, te desvelamos tus derechos y obligaciones en materia de gastos de obras y mantenimiento del inmueble urbano Gastos de Obras de Mantenimiento o Reparación: ¿A qué se obliga el ARRENDADOR? La mayor responsabilidad a la que se enfrenta el arrendador consiste en entregar una vivienda en buen estado para ser habitada, siendo su obligación efectuar, durante el arrendamiento, las reparaciones necesarias para conservarla en buen estado. El arrendador siempre será responsable de acometer, a su costa, las reparaciones necesarias para conservar su vivienda o sus accesorios en las condiciones básicas de habitabilidad, incluyendo la reparación de desperfectos surgidos por el mero transcurso del tiempo, el uso normal del inquilino, caso fortuito, fuerza mayor, etc. El arrendador nunca responderá de:  Los deterioros causados por culpa o negligencia del inquilino. Obras de reconstrucción o reparación cuyo coste exceda del 50 % del valor del inmueble en el momento de ocurrir el siniestro (excluyendo el suelo) El alquiler se extinguiría en ese caso. ¿A qué se obliga el INQUILINO? ​Está obligado a comunicar al arrendador la avería, a la mayor brevedad posible, y a facilitarle la comprobación directa del estado de la vivienda, a él o a los técnicos que designe. ​Además, son por cuenta del inquilino las llamadas pequeñas reparaciones, que son gastos habituales, de escasa cuantía y generalmente ligados al uso, como por ejemplo cambiar bombillas, la cisterna del inodoro, grifos, etc. En el caso de electrodomésticos y calderas pueden surgir dudas. En caso de defecto intrínseco, corresponde al arrendador. Si el fallo está motivado por el uso y es de escasa cuantía económica, corresponde al inquilino. Un factor a tener en cuenta es la antigüedad del bien y el tiempo que lleva el inquilino habitando la vivienda. Si una nevera tiene quince años y el inquilino lleva dos meses, es muy probable que ante una polémica solventada en los tribunales los jueces declaren responsable al arrendador. ¿Qué ocurre si el arrendador se niega a efectuar las reparaciones necesarias? En este caso, el inquilino puede solicitar la ejecución de estas reparaciones o instar a la resolución del contrato, en ambos casos con derecho a indemnización. ¡OJO! Si actúa por su cuenta y repara sin más, no tiene derecho a detraer el importe de la reparación de la renta del inmueble, EXCEPTO, en el caso de reparaciones de carácter urgente. En este caso, la ley permite que el inquilino realice la reparación y exija luego el pago al arrendador, siempre cumpliendo estos requisitos: Comunicación previa al arrendador. Que el desperfecto no haya sido causado por el inquilino. Obras de Mejora: Las obras de mejora, como norma general, corresponden al arrendador y corren de su cuenta. Si esa obra de mejora impide al inquilino el uso de parte de la casa, deberá reducirse la renta en la misma proporción e indemnizarse en los posibles gastos que se le causen. ¿Puede subirse la renta al inquilino si se instala un ascensor en un edificio que previamente no lo tenía? – Si, con condiciones 1.- ​A la terminación de la obra deben haber transcurrido los 3 primeros años de contrato (o 5 en contratos anteriores a 6 de junio de 2013) 2.- ​ No existir pacto en contrario. ¿Cuánto se puede subir la renta? El importe resultante de aplicar a la diferencia entre el importe total de la obra y las subvenciones recibidas, todo ello en base a la cuota de participación en los gastos de la comunidad, un tipo de interés tres puntos superior al tipo de interés legal fijado en la Ley de Presupuestos Generales del Estado (3,5 % en 2015)​ ¡ATENCIÓN! El incremento no puede ser superior al 20 % de la renta en el momento de la repercusión. ¿Qué ocurre con la fianza cuando finaliza el arrendamiento? Como norma general, son con cargo del arrendador los desgastes por el uso natural del bien, salvo que probemos y demostremos un uso abusivo o negligente por parte del inquilino. Tienen que demostrarse los desperfectos, no basta la simple presentación de las facturas para descontar dinero de la fianza. ¿Estás pensando en arrendar o alquilar un inmueble? En Velázquez y Villa cuentas con un asesoramiento experto, no olvidamos que en tú contrato tienen que constar elementos claves, que eviten disgustos mayores, como por ejemplo, un Inventario con todos los elementos que se incluyen o unas fotografías que reflejen el estado de conservación de los muebles.

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¿Reparación de tu vehículo? Conoce tus derechos

De conformidad con la regulación establecida en el Real Decreto 1457/1986, todos los usuarios de un taller de reparación de nuestro vehículo, tenemos derecho a exigir al taller un presupuesto por escrito de la reparación de nuestro vehículo. Pero…¿Qué tiene que incluir el presupuesto para que sea válido? En Velázquez y Villa te damos las seis CLAVES, que tiene que contemplar el presupuesto de reparación de tu vehículo: 1.-  Los datos de identificación del taller, del usuario y del vehículo (incluyendo los kilómetros recorridos cuando lo dejamos allí). 2.- ​Las reparaciones a efectuar, es decir, los elementos a reparar o sustituir, ¡OJO! Con indicación del precio desglosado. 3.- ​El presupuesto señalará también la fecha prevista de entrega del vehículo reparado desde la aceptación del presupuesto. 4.- ​Este documento tiene que estar firmado por el prestador del servicio (taller) y por el usuario. 5.- ​ Además, debe llevar fecha, puesto que el presupuesto tiene validez sólo por un período que debe constar en el mismo y que, al menos, ha de ser de doce días hábiles. 6.- ​ Únicamente podrán reparar tu vehículo si aceptas el presupuesto o si renuncias expresamente al mismo. ¡No te olvides! Entregarte el presupuesto es una obligación para el taller, salvo que tú renuncies expresamente al mismo. ¿Vas a renunciar a tu DERECHO? ¡Pon límites, activa tus mecanismos de defensa!

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Depósitos a Plazo Fijo Pasos para cancelación anticipada

10 Consejos para realizar Compras Online seguras

Cada vez son más frecuentes las  compras sin tener que salir de casa. Simplemente un ordenador y una conexión a internet y todos los comercios electrónicos están  listos para que podamos añadir nuestra compra al carrito. Las posibilidades son infinitas. Confirmamos el pedido una vez que rellenamos nuestros datos, dirección de envío, método de pago… Pero… ¿qué ocurre si cuando recibimos el producto o servicio no reúne las características que esperábamos?

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Comunidad de Propietarios

¿Qué información debe facilitar el Administrador de una Comunidad de propietarios a los comuneros? ¿Tiene que facilitar los libros, las facturas, los justificantes de pagos? ¿Se le pueden exigir? En estos casos, “El espíritu del derecho de información” es que los propietarios, con conocimiento adecuado de la situación, puedan asistir y votar en las Juntas de la Comunidad donde se toman los acuerdos en interés de los mismos e impugnar los acuerdos si estima que son irregulares. La LPH no concede “en cualquier tiempo a cada propietario la posibilidad de auditar las cuentas de la Comunidad”, por tanto el ejercicio del derecho a la información, no es lo es para informarse a “toro pasado” de unos acuerdos alcanzados que ya adquirieron firmeza y de los gastos realizados en función de los mismos, por el contrario la Ley afirma en relación con el objeto de ese derecho “que no es a un miembro individual de la Comunidad de Propietarios a quien le compete controlar la gestión del Administrador durante los últimos años, sino que ello es una función que le corresponde a la Junta de Propietarios” y que ese derecho de información “Nunca se debe extender cuando aquellos (los acuerdos) adquieran firmeza y se encuentran ejecutados” El derecho de información viene por tanto circunscrito al derecho a votar con fundamento en las asambleas de propietarios, o en su caso, a impugnar los acuerdos que en las mismas se adopten, y ello sin perjuicio del derecho que tiene todo propietario a solicitar judicialmente diligencias preliminares de exhibición de documentos conforme al Art. 256.4 de la LEC, en cuyo caso habrá el Juez de determinar la procedencia o no de la exhibición documental solicitada.

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Despido improcedente

¿Qué pasa si el despido es declarado improcedente? El empresario tiene dos opciones: Readmitir o indemnizar. Si el empresario readmite al trabajador, deberá reincorporarle en las mismas condiciones que existían con anterioridad al despido, abonarle los salarios de tramitación entre la fecha de despido y la de readmisión y cotizar a la Seguridad Social durante ese período. A su vez, el trabajador debe devolver la indemnización que percibió por despido. Si el empresario no desea la readmisión, deberá indemnizar al trabajador por el despido improcedente. La opción por la indemnización da lugar al fin del contrato de trabajo, que se entenderá producido en la fecha del cese efectivo en el trabajo. La cuantía de la indemnización dependerá de la fecha en que el trabajador comenzó prestar servicios: Si la relación laboral se inició antes del 12 de febrero de 2012, deberá abonarle 45 días por año trabajado con un máximo de 42 mensualidades hasta el día 12 de febrero de 2012, y de 33 días por año con un máximo de 24 mensualidades desde esa fecha en adelante, prorrateándose por meses los períodos de tiempo inferiores a un año. Si la relación laboral es posterior al día 12 de febrero de 2012, la indemnización será de 33 días por año con un máximo de 24 mensualidades, prorrateándose por meses los períodos de tiempo inferiores a un año. ¿Qué son los salarios de tramitación? Los salarios de tramitación son aquellos que transcurren desde la fecha del despido hasta la fecha de readmisión del trabajador. Estos salarios son incompatibles con la prestación por desempleo (paro). Si el empresario debe abonar los salarios de tramitación solo se pagarán por la diferencia percibida entre éstos y lo que se haya cobrado del paro. Además, si durante la tramitación el trabajador encuentra un nuevo trabajo, el empresario solo deberá pagar salarios de tramitación si en el nuevo trabajo tiene un sueldo más bajo, igual que en el caso del paro. ¿Puede el empresario realizar un nuevo despido? Si las causas de la improcedencia del despido fueron la falta de requisitos formales y el empleador opta por la readmisión del trabajador, tendrá dos posibilidades de realizar un nuevo despido: Dentro de los 20 días siguientes al primer despido. Para ello debe cumplir los requisitos omitidos y pagar al trabajador los salarios hasta la nueva fecha de efectos, así como, las cotizaciones a Seguridad Social. Una vez declarado la improcedencia del despido y habiendo optado el empresario por la readmisión, podrá en siete días tras la notificación de la sentencia efectuar un nuevo despido.

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¿Qué hago si no estoy conforme con mi despido ?

Si tú, como trabajador, impugnas tu despido, un juez decidirá si es correcto, improcedente o nulo. ¿Qué hago si no estoy conforme con mi despido ? Cuando te enfrentas a un despido o una finalización de contrato con la que no estás conforme, puedes impugnarla. Para ello el primer paso es presentar lo que se conoce como la Papeleta de Conciliación, para que la administración convoque a la empresa para la que trabajas y a ti,  y se intenta llegar a  un acuerdo. Si el acuerdo no es posible, se abre el paso a la vía judicial, en la que un juez analizará los argumentos de las dos partes y decidirá sobre el despido. En Velázquez y Villa podemos ayudarte con los trámites. La clasificación de los despidos: Despido procedente: Implica que el despido se hizo correctamente y que las causas que lo motivaron estaban suficientemente justificadas por el empresario. Despido nulo: Declara que la causa del despido era discriminatoria, violaba derechos fundamentales y libertades públicas del trabajador, estaba relacionado con el disfrute de los derechos de maternidad y conciliación de la vida familiar o quería mermar las condiciones laborales de los representantes de los trabajadores. Despido improcedente: Hay dos causas que generan la declaración de improcedencia de un despido: Bien porque no se cumplieron los requisitos formales exigidos legalmente O bien porque las razones alegadas por el empresario no justifican suficientemente el despido. Es lo que se llama las “razones materiales” del despido. ¿Cuándo se declara improcedente un despido?  Por no cumplir los “requisitos formales”: Es decir, no emitir una comunicación por escrito con la decisión del empresario, no detallar el incumplimiento, no indicar la fecha (aunque no coincida con la de comunicación al trabajador), etc. Por no cumplir los requisitos del fondo o “requisitos materiales”: El empresario tiene la obligación de acreditar las causas expresadas en la carta de despido. Aun cumpliendo los requisitos formales, la decisión extintiva puede ser calificada como improcedente si el empleador no se justifica adecuadamente el motivos del despido.

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Beneficiarios de la pensión familiar

¿Quiénes son los beneficiarios? Según la Seguridad Social: Nietos y hermanos, huérfanos de padre y madre, varones o mujeres, siempre que en la fecha del fallecimiento sean: Menores de 18 años o mayores que tengan reducida su capacidad de trabajo en un porcentaje valorado en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez. Menores de 22 años, cuando no efectúan un trabajo lucrativo o cuando, realizándolo, los ingresos que obtengan, en cómputo anual, no superen el límite del 75% del salario mínimo interprofesional que se fije en cada momento, también en cómputo anual. Madre y abuelas viudas, solteras, casadas, cuyo marido sea mayor de 60 años o esté incapacitado para el trabajo, separadas judicialmente o divorciadas. Padre y abuelos con 60 años cumplidos o incapacitados para todo trabajo. Hijos y hermanos de pensionistas de jubilación o incapacidad permanente, ambas en su modalidad contributiva, o de aquellos trabajadores que al fallecer reunían los requisitos para el reconocimiento del derecho a pensión de jubilación o de incapacidad permanente (cuyo expediente de incapacidad permanente se encontrara pendiente de resolución), varones o mujeres mayores de 45 años, que estén solteros, viudos, separados judicialmente o divorciados, siempre que acrediten dedicación prolongada al cuidado del causante. Todos los beneficiarios deberán cumplir, además, los siguientes requisitos: Haber convivido con el causante y a sus expensas con 2 años de antelación al fallecimiento de aquél o desde la muerte del familiar con el que convivieran, si ésta hubiera ocurrido dentro de dicho período. No tener derecho a pensión pública. Carecer de medios de subsistencia, por tener ingresos económicos iguales o inferiores al salario mínimo interprofesional, y de familiares con obligación y posibilidad de prestarles alimentos. Están obligados a prestarse alimentos, según lo establecido en los artículos 142 y 143 del Código Civil, los cónyuges, ascendientes y descendientes; los hermanos sólo se deben los “auxilios necesarios para la vida”, por lo que quedan excluidos de la obligación de prestar alimentos.

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Guarda y Custodia compartida Abogados Asturias

PREVALENCIA DEL INTERÉS DE LOS MENORES FRENTE A LA CORRIENTE DOMINANTE DE LA GUARDA Y CUSTODIA COMPARTIDA

Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, de 9 de diciembre de 2014.  Se modifica el régimen de guarda y custodia compartida fijado por Sentencia por deseo expreso de los hijos menores, de doce y dieciséis años de edad, de vivir exclusivamente con su madre, atribuyéndose de forma exclusiva la guarda y custodia a favor de la madre.  A pesar de la corriente del Alto Tribunal a la custodia compartida, esta no pude estimarse en todo caso y de manera automática, debiendo entrar a valorar cada supuesto en que se solicite y si las medidas concurrentes garantizan el interés prevalente de los menores. Los menores no asimilaron que el padre pasara a residir en un nuevo domicilio con su actual pareja, lo que generó situaciones de tensión y el expreso deseo de los menores de convivir exclusivamente con su madre, deseo que fue oído y aceptado por su señoría, acordándose, en beneficio de los menores, la guarda y custodia a favor de la madre.  

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Privilegio de ejecución singular

Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal. “Artículo 55. Ejecuciones y apremios. Declarado el concurso, no podrán iniciarse ejecuciones singulares, judiciales o extrajudiciales, ni seguirse apremios administrativos o tributarios contra el patrimonio del deudor. Hasta la aprobación del plan de liquidación, podrán continuarse aquellos procedimientos administrativos de ejecución en los que se hubiera dictado diligencia de embargo y las ejecuciones laborales en las que se hubieran embargado bienes del concursado, todo ello con anterioridad a la fecha de declaración del concurso, siempre que los bienes objeto de embargo no resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor. Las actuaciones que se hallaran en tramitación quedarán en suspenso desde la fecha de declaración de concurso, sin perjuicio del tratamiento concursal que corresponda dar a los respectivos créditos. Cuando las actuaciones de ejecución hayan quedado en suspenso conforme a lo dispuesto en los apartados anteriores, el juez, a petición de la administración concursal y previa audiencia de los acreedores afectados, podrá acordar el levantamiento y cancelación de los embargos trabados cuando el mantenimiento de los mismos dificultara gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado. El levantamiento y cancelación no podrá acordarse respecto de los embargos administrativos. Se exceptúa de las normas contenidas en los apartados anteriores lo establecido en esta ley para los acreedores con garantía real.2 La Ley Concursal, en su art. 55.1, establece la prohibición de continuar ejecuciones por deudas anteriores contra el patrimonio del concursado, sean ejecuciones singulares judiciales o extrajudiciales, pero hay excepciones. Estas excepciones constituyen un privilegio procesal, que no siempre se corresponde con un privilegio sustantivo. Así de continuar adelante estas ejecuciones, pueden obtener satisfacción algunos acreedores de clase inferior a otros reconocidos en el concurso de acreedores, vulnerando así el principio de la par condijo creditorum. Estas excepciones pueden ser de varios tipos: Excepción a la prohibición de iniciar ejecuciones por deudas anteriores CON MAYOR ALCANCE: Los titulares de créditos con privilegios sobre buques y aeronaves Ejecuciones de garantías reales Excepción a la prohibición de iniciar ejecuciones por deudas anteriores CON MENOR ALCANCE: Ejecuciones de garantías reales Procedimientos administrativos de ejecución Ejecuciones laborales En las ejecuciones laborales: Esta excepción está justificada en la sensible materia a la que afecta. La continuación de este tipo de ejecuciones, como señala la doctrina, exige la concurrencia de 2 requisitos: Un requisito positivo: consistente en el embargo anterior a la declaración judicial de concurso. Es necesario que “se hubieran embargado bienes de concursado con anterioridad a la fecha de declaración del concurso” (art. 55.1.II). No es suficiente con que se hubiera iniciado la ejecución laboral, se requiere el embargo de bienes y derechos del concursado. Un requisito negativo: consistente en que esos bienes o derechos embargados “no resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor” (art. 55.1.II), la cual no ha quedado interrumpida por efecto de la declaración judicial de concurso (art. 44). En este caso lo relevante no es la “afección”, si no la necesidad objetiva de los mismos para poder continuar con la actividad. Para determinar si un bien o un derecho son necesarios, es indiferente que el deudor hubiera solicitado la apertura de liquidación o, incluso, que el juez del concurso hubiera procedido ya a aperturar dicha fase. Competencia para determinar si un bien es “necesario” o no para continuar con la actividad: El juez competente para conocer de la ejecuciones laborales es el juez del concurso (art. 8.3º LC). Corresponde al propio concursado (en caso de intervención) o a la propia administración concursal (en caso de suspensión), alegar y acreditar que los bienes o derechos embargados son necesarios para  la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado. Si lo acreditaran, el juez del concurso deberá acodar el alzamiento del embargo decretado por el juez de lo social; y si todos los bienes fueran necesarios para esa continuidad, el juez deberá suspender las actuaciones. La delimitación de que los bienes sean necesarios o no será sencilla si se trata de maquinaria o materias primas, pero resultará enormemente problemática en otras ocasiones, como si son dinero o créditos. Conforme destaca el Auto del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Alicante, de 23 de marzo de 2006, la necesidad “no se trata de una cualidad abstracta, sino que se trata de una cuestión de hecho y debemos estar al caso concreto para  determinar cuándo concurre, añadiendo que por su propia naturaleza implica o exige la existencia real y efectiva de una organización profesional o empresarial. No parece lógico que hablemos de bienes necesario para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor si no hay actividad”. A juicio  de Sancho Gallardo y otros, debe entenderse por bien necesario, aquel que, ejecutado, abocara a la concursada al cese inmediato de su actividad o, en todo caso, que dificultara su continuidad de una manera casi inmediata.

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