Impagos Abogados Asturias

¿Cómo asegurar el impago de rentas?

Uno de los mayores  dolores de cabeza de los arrendadores, a la hora de poner en alquiler una vivienda es los posibles impagos y los gastos que implicaría, en caso de impagos, acudir a los tribunales. Es importante valorar, cuando se va a poner una vivienda en alquiler, y para evitar sorpresas desagradables, la posibilidad de contratar un seguro que cubra el impago de alquilar. Estos seguros incluyen garantías para el impago de alquileres, para la protección jurídica del arrendador e incluso pueden incluir coberturas por los desperfectos que pudiera causar el inquilino por actos vandálicos.

¿Cómo asegurar el impago de rentas? Leer más »

velazquez-y-villa-abogados-asturias

REGISTRO DE LA PROPIEDAD y CATASTRO: ¿realidades paralelas?

El otro día acompañé a un cliente a la práctica de una prueba testifical en un Expediente de Dominio para inmatriculación del exceso de cabida de una finca rústica.   La inevitable pregunta surgió como siempre: Pero si pagamos la contribución desde siempre… y ya liquidamos los derechos reales de los padres y de los abuelos… ¿cómo es posible que no esté claro cuál es la finca? ¿Y que la finca es mía? Si yo aparezco en el catastro….   Surge la necesidad de explicar la diferencia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad y algunos de los problemas que genera el hecho de que, hasta hace unos pocos años, ambos hayan llevado vidas y actuaciones paralelas.   El Catastro es un registro de carácter fiscal. Los datos que se reflejan en el mismo sirven de base para la recaudación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (o lo que familiarmente se conoce como CONTRIBUCIÓN). Pero, la titularidad de bienes en el catastro no acredita titularidad jurídica alguna. Es decir: que el hecho de pagar ese impuesto no supone que, de cara a terceros, quede acreditado que somos dueños del bien. O sea: el Catastro es un registro de la administración tributaria que no tiene valor probatorio respecto a la propiedad. Por el contrario, el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. La eficacia de las inscripciones registrales se define con un “latinajo” de los que a los abogados nos gusta tanto utilizar que es eficacia “erga omnes” esto es, frente a todos, frente a cualquiera que nos niegue esa condición. ¿Puede ocurrir que siendo titular de un bien inmueble, finca o casa… en el catastro no lo sea en el Registro? Si. Puede ocurrir. Y de hecho pasa con mucha frecuencia sobretodo en el medio rural. Por poner un ejemplo: imaginemos que la casa que construyeron el bisabuelo Andrés  y la bisa Manolina pasó a su hijo. De éste a la nieta quien la dejó en legado a uno de sus hijos. El actual propietario, o por tal se consideraba, decide vender la casa con su finca y otra huerta al lado de casa a unos madrileños a los que les encantan las vacas y además pagan bien. Y ahí es donde descubre que lo que siempre fue “de casa”, no lo es frente a terceros. De hecho, la huerta en el Catastro está mal “dibujada”, la finca de la casa es más pequeña porque una parte aparece como propiedad del Ayuntamiento y, al parecer, en la última renovación del Catastro, la casa parece que tiene más de 250 metros cuadrados cuando lo que hay debajo es una cuadra y encima la vivienda que no tiene más de 100. ¡Ufff…¡ ¿Y esto porqué?  ¿Cómo es posible que la casa, que tiene casi 200 años ahora me digan que no existe, que no está registrada? Porque es habitual que si las propiedades no han salido de la familia, nunca haya surgido la necesidad de inscribirlas en el Registro. Y cuando un día hay que ir a la Notaría, lo que siempre fue de uno, parece no existir porque no hay papeles. O mejor dicho: porque los que tenemos no son suficientes para acreditar que somos dueños de algo y de qué somos dueños exactamente. Ante este panorama, la perspectiva es tirar la toalla y decir a los madrileños que busquen algo de nueva construcción, que hay adosados muy guapos. Pero no hay problema que no se pueda solucionar con un buen asesoramiento. Y en Velázquez y Villa tenemos amplia experiencia en tramitación de expedientes ante el Catastro, expedientes de dominio (que sirven tanto para conseguir esa primera inscripción en el Registro de la Propiedad como, por ejemplo, dejar constancia de la superficie real de una finca), expedientes notariales y contratos. Todo ello sin olvidar la cuestión fiscal, los impuestos, buscando la fórmula que te permita que estas operaciones sean los menos gravosas posibles. Antonio, el biznieto de Andrés y Manolina, se puso en nuestras manos. Con sus testigos, vecinos del pueblo de toda la vida, espera en el pasillo del Juzgado a que llamen a éstos a declarar para contar a Su Señoría que conocen a Antonio de toda la vida, que esa finca siempre fue suya y antes de sus abuelos, que las rayas en el catastro están mal puestas y que la finca es así. Ahora, todos ellos conocen la trascendencia de lo que están haciendo y la importancia de dar los pasos adecuados estando bien asesorados.    

REGISTRO DE LA PROPIEDAD y CATASTRO: ¿realidades paralelas? Leer más »

Comunidad de Propietarios Abogados Asturias

Problemas derivados de vivir en comunidad: Instalación de un ascensor

Hoy en día muchas comunidades se han aventurado en la instalación de un ascensor, buscando una revalorización o salida a sus inmuebles. Antes de ir adelante en una obra de tal envergadura  hay que procurar tener encima de la mesa un presupuesto de obra lo más completo posible,  y que englobe, se forma detallada, todos los posibles gastos extra que puedan llevarse a cabo, tal pudiera ser el caso de los posibles vecinos morosos,  los posibles contratiempos por impugnaciones, servidumbres forzosas a vecinos a quienes les afecte la instalación en elementos privativos y que además conlleven gastos extraordinarios derivados de daños y perjuicios,…. Por todo ello, cuando se pretenda invertir en una obra de cierta envergadura como es la instalación de un ascensor, debiera, antes de acordar su aprobación en una junta, sumidos en la euforia, saber a ciencia cierta el coste final de la obra y la situación de los comuneros, no luchando por un acuerdo de mayorías simples, sino de unanimidad, lo que pudiera implicar que todos van a luchar por la instalación sin intentar encarecer el proceso, y de que no va a  haber impugnaciones que ralenticen y encarezcan las obras

Problemas derivados de vivir en comunidad: Instalación de un ascensor Leer más »

velazquez-y-villa-abogados-asturias

Nueva actuación de los radares de tráfico

OPERATIVA 7 ¿QUE ES? ¿ES LEGAL? REDUCCION DE LOS MARGENES DE ERROR La Operativa 7 es el nombre que se le a la nueva normativa implantada por la DGT a primeros de este año, por la que se han reducido los márgenes de error de los radares. Hasta fechas recientes los radares que la DGT tenía instalados en las carreteras de nuestro país tenían un margen de error de 10 kilómetros hora sobre el límite fijado, así si una vía estaba limitada a 90 km/h solo era sancionable si se circulaba a más de 100 km/h. Desde febrero de este año, y a través de la implantación de la operativa 7, este margen se ha limitado a 7 km/h sobre el límite permitido por  cuando éste es inferior a 100 km/h y a un 7% a partir de los 100 km/h, es decir, si la vía esta limitada a 90 kilómetros hora es sancionable a partir de 97 kilómetros hora. Sin embargo, la aplicación de esta normativa entra dentro del marco legal, ya que las velocidades permitidas no han cambiado. De hecho, muchas comunidades ya se sometían a esta normativa antes de que se llevara a cabo a nivel nacional.

Nueva actuación de los radares de tráfico Leer más »

velazquez-y-villa-abogados-asturias

¿Qué es el ICP?

El interruptor de control de Potencia (ICP) es un dispositivo obligatorio en todas las casas, que limita la cantidad de corriente que se consume de forma simultánea en una vivienda en función de la potencia contratada. Su presencia en los hogares es obligatoria por cuanto impide que se use más potencia eléctrica de la que realmente se está pagando, y si no se instala la compañía eléctrica puede sancionarte.   Si has  cambiado el contador recientemente, debes saber que en los nuevos contadores electrónicos no es necesario instalar el ICP en el cuadro general de la vivienda, sin que se le pueda imponer ningún tipo de penalización por su no instalación.   Aun así, y a fin de evitar problemas futuros, es conveniente que te informes con tú  compañía, en caso de cambio de contador, para verificar si es o no necesario.

¿Qué es el ICP? Leer más »

velazquez-y-villa-abogados-asturias

Las pólizas de seguro ¿lujo o necesidad?

Las pólizas de seguro pueden convertirse en una forma segura e inmediata de paliar situaciones de necesidad imprevistas. Lo más usual es que todos los que estamos pagando nuestra vivienda con un préstamo hipotecario, dispongamos de un seguro de vida en el que la entidad que nos presta el dinero es la beneficiaria. En la actualidad, las entidades bancarias vienen exigiendo la contratación de una póliza de protección de pagos (que se abona en un pago único en el momento de suscribir el préstamo). Nuestra vivienda está asegurada para cubrir los daños que se puedan producir en la misma, al asegurado o a un tercero (responsabilidad civil) Y existen otro tipo de pólizas de seguro que nos dan seguridad en otros ámbitos de nuestra vida: * Seguros de salud * Seguro de invalidez que cubre la circunstancia de que una situación de incapacidad no te permita trabajar (fundamental en el caso de trabajadores por cuenta propia). * Seguro de accidentes * Seguros a favor de hijos, que les permitan, por ejemplo, seguir con sus estudios. Es importante conocer su existencia, pero más aún saber si su clausulado nos va a dar la cobertura que necesitamos. Realmente…¿Sabes a qué te obligas y qué te ofrece tu póliza de seguro? ¡Llámanos! En Velázquez y Villa podemos asesorarte, para evitar sorpresas y conseguir tu tranquilidad y la de los tuyos.        

Las pólizas de seguro ¿lujo o necesidad? Leer más »

velazquez-y-villa-abogados-asturias

¿Qué es eso del TAE?

¿PARA QUÉ PUEDE SER ÚTIL LA T.A.E.? Según el Banco de España, la T.A.E. (o Tasa Anual Equivalente) es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, revela el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero, ya que incluye el interés y los gastos y comisiones bancarias.   Así, en general,  la TAE le indica la rentabilidad real que va a obtener usted por el producto que le ofertan, descontados los gastos y comisiones. Aunque en el caso de cuentas corrientes y de ahorro con un interés inferior al 2’5% por ley, la T.A.E. puede no incluir todos estos gastos o comisiones.   En estos casos, TAE y tipo de interés coinciden. Pero, en general, la diferencia entre T.A.E. y tipo de interés está, por tanto, en que éste no recoge ni los gastos ni las comisiones: sólo la compensación que recibe el propietario del dinero por cederlo temporalmente.  

¿Qué es eso del TAE? Leer más »

velazquez-y-villa-abogados-asturias

Custodia de datos

 SI EXTRAVIO UN DOCUMENTO DEL BANCO ¿PUEDO SOLICITARSELO  ? ¿TIENEN OBLIGACION DE FACILITÁRMELO? Las entidades bancarias, de conformidad con la normativa de blanqueo de capitales, establece la obligatoriedad de conservar la información durante 6 años en el caso de aquellas operaciones que superen los 30.000 euros o su contravalor en moneda extranjera, y en todo caso, deben conservar la documentación 5 años, tanto los referentes a operaciones en las que intervengan como en cuanto a los datos incluidos en sus registros. Además, el artículo 30 del Código de Comercio obliga a todos los empresarios a conservar los libros, correspondencia, documentación y justificantes concernientes a su negocio, debidamente ordenados, durante seis años, a partir del último asiento realizado en los libros, salvo lo que se establezca por disposiciones generales o especiales. En cualquier caso, el cese del empresario en el ejercicio de sus actividades no le exime de este deber, y si hubiese fallecido recaerá sobre sus herederos. En caso de disolución de sociedades, serán sus liquidadores los obligados a cumplir con ese deber. Lo que no le exime al banco es que pueda aplicarle una comisión por la emisión de tal documentación, por lo que es recomendable asesorarse con su banco, antes de solicitarle nada. De todas formas, y según han apuntado los Tribunales, cuando la documentación pueda ser relevante, la obligación de mantenerla se extendería a todo el período en el cual prescriba la posibilidad de acudir a los Tribunales, pudiendo por ello alargarse hasta los 15 años.

Custodia de datos Leer más »

Privilegio de ejecución singular

Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal. “Artículo 55. Ejecuciones y apremios. Declarado el concurso, no podrán iniciarse ejecuciones singulares, judiciales o extrajudiciales, ni seguirse apremios administrativos o tributarios contra el patrimonio del deudor. Hasta la aprobación del plan de liquidación, podrán continuarse aquellos procedimientos administrativos de ejecución en los que se hubiera dictado diligencia de embargo y las ejecuciones laborales en las que se hubieran embargado bienes del concursado, todo ello con anterioridad a la fecha de declaración del concurso, siempre que los bienes objeto de embargo no resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor. Las actuaciones que se hallaran en tramitación quedarán en suspenso desde la fecha de declaración de concurso, sin perjuicio del tratamiento concursal que corresponda dar a los respectivos créditos. Cuando las actuaciones de ejecución hayan quedado en suspenso conforme a lo dispuesto en los apartados anteriores, el juez, a petición de la administración concursal y previa audiencia de los acreedores afectados, podrá acordar el levantamiento y cancelación de los embargos trabados cuando el mantenimiento de los mismos dificultara gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado. El levantamiento y cancelación no podrá acordarse respecto de los embargos administrativos. Se exceptúa de las normas contenidas en los apartados anteriores lo establecido en esta ley para los acreedores con garantía real.2 La Ley Concursal, en su art. 55.1, establece la prohibición de continuar ejecuciones por deudas anteriores contra el patrimonio del concursado, sean ejecuciones singulares judiciales o extrajudiciales, pero hay excepciones. Estas excepciones constituyen un privilegio procesal, que no siempre se corresponde con un privilegio sustantivo. Así de continuar adelante estas ejecuciones, pueden obtener satisfacción algunos acreedores de clase inferior a otros reconocidos en el concurso de acreedores, vulnerando así el principio de la par condijo creditorum. Estas excepciones pueden ser de varios tipos: Excepción a la prohibición de iniciar ejecuciones por deudas anteriores CON MAYOR ALCANCE: Los titulares de créditos con privilegios sobre buques y aeronaves Ejecuciones de garantías reales Excepción a la prohibición de iniciar ejecuciones por deudas anteriores CON MENOR ALCANCE: Ejecuciones de garantías reales Procedimientos administrativos de ejecución Ejecuciones laborales En las ejecuciones laborales: Esta excepción está justificada en la sensible materia a la que afecta. La continuación de este tipo de ejecuciones, como señala la doctrina, exige la concurrencia de 2 requisitos: Un requisito positivo: consistente en el embargo anterior a la declaración judicial de concurso. Es necesario que “se hubieran embargado bienes de concursado con anterioridad a la fecha de declaración del concurso” (art. 55.1.II). No es suficiente con que se hubiera iniciado la ejecución laboral, se requiere el embargo de bienes y derechos del concursado. Un requisito negativo: consistente en que esos bienes o derechos embargados “no resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor” (art. 55.1.II), la cual no ha quedado interrumpida por efecto de la declaración judicial de concurso (art. 44). En este caso lo relevante no es la “afección”, si no la necesidad objetiva de los mismos para poder continuar con la actividad. Para determinar si un bien o un derecho son necesarios, es indiferente que el deudor hubiera solicitado la apertura de liquidación o, incluso, que el juez del concurso hubiera procedido ya a aperturar dicha fase. Competencia para determinar si un bien es “necesario” o no para continuar con la actividad: El juez competente para conocer de la ejecuciones laborales es el juez del concurso (art. 8.3º LC). Corresponde al propio concursado (en caso de intervención) o a la propia administración concursal (en caso de suspensión), alegar y acreditar que los bienes o derechos embargados son necesarios para  la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado. Si lo acreditaran, el juez del concurso deberá acodar el alzamiento del embargo decretado por el juez de lo social; y si todos los bienes fueran necesarios para esa continuidad, el juez deberá suspender las actuaciones. La delimitación de que los bienes sean necesarios o no será sencilla si se trata de maquinaria o materias primas, pero resultará enormemente problemática en otras ocasiones, como si son dinero o créditos. Conforme destaca el Auto del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Alicante, de 23 de marzo de 2006, la necesidad “no se trata de una cualidad abstracta, sino que se trata de una cuestión de hecho y debemos estar al caso concreto para  determinar cuándo concurre, añadiendo que por su propia naturaleza implica o exige la existencia real y efectiva de una organización profesional o empresarial. No parece lógico que hablemos de bienes necesario para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor si no hay actividad”. A juicio  de Sancho Gallardo y otros, debe entenderse por bien necesario, aquel que, ejecutado, abocara a la concursada al cese inmediato de su actividad o, en todo caso, que dificultara su continuidad de una manera casi inmediata.

Privilegio de ejecución singular Leer más »

Indemnización despido Abogados Asturias

¿COMO EVITAR TRIBUTAR POR UNA INDEMNIZACIÓN DE DESPIDO FRENTE A HACIENDA?

Mario, trabajador de la empresa Implanorte S.L., ha sido despedido tras diez años trabajando. Le han ofrecido una indemnización de 28.000€. No se lo ha pensado y ha firmado, sin más el finiquito. ¿Ha hecho bien? ¿Va a tributar por esa indemnización frente a Hacienda? ¿Existían otras posibilidades? Lo cierto es que Mario se ha precipitado puesto que, las indemnizaciones por despido o ceses pueden estar exentas, total o parcialmente, del impuesto sobre la renta, pero, para poder acceder a esa exención, desde el 8 de julio de 2.012 es necesario que se produzca una intervención judicial (sentencia o conciliación ante la UMAC, Unidad de Mediación, Arbitraje y Conciliación), por lo que don Mario, ha visto mermada su indemnización en 6.000€,importe que se hubiera ahorrado de haber alcanzado, el mismo acuerdo, ante la UMAC o ante los Tribunales.

¿COMO EVITAR TRIBUTAR POR UNA INDEMNIZACIÓN DE DESPIDO FRENTE A HACIENDA? Leer más »

Scroll al inicio